DIỄN ĐÀN NGHỀ LUẬT

Để đảm bảo hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra suôn sẻ và tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật, các doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý đến việc thực hiện nghĩa vụ thuế, phí và lệ phí. Những khoản này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận mà còn quyết định tính hợp pháp và uy tín của doanh nghiệp trên thị trường. Sau đây, FDVN chia sẻ liên quan đến những vấn đề về thuế, phí và lệ phí của doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản cần lưu ý hoàn thành theo quy định của pháp luật, cụ thể như sau:

I. CÁC LOẠI THUẾ, KHOẢN TIỀN MÀ DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHẢI NỘP

1. Thuế Giá trị gia tăng từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ khoản 1 Điều 1 Nghị định số 49/2022/NĐ-CP, khoản 3 Điều 8 Luật Thuế Giá trị gia tăng 2008 và khoản 2 Điều 7 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP quy định về cách tính thuế GTGT chuyển nhượng BĐS như sau:

Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS

=

Giá tính thuế GTGT

x

10%

Trong đó, Giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng. Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được quy định cụ thể như sau:

(1) Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán:

Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng

=

Tiền sử dụng đất (không bao gồm tiền được miễn, giảm)

+

Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng

 (2) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.

(3) Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán:

Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng

=

Tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền được miễn, giảm)

+

Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng

Trong đó, tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng nêu tại mục (1) và mục (3) nêu trên là số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

 (4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân:

Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có). Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức, cá nhân đã xác định giá đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2015) thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng không bao gồm cơ sở hạ tầng.

Trường hợp không tách được giá trị cơ sở hạ tầng tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

 (5) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng.

 (6) Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định để thanh toán công trình.

 (7) Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê:

Giá tính thuế giá trị gia tăng là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.

Giá tính thuế giá trị gia tăng

=

Số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng

-

Giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng

*Phương pháp tính thuế của doanh nghiệp:

Phương pháp tính thuế giá trị gia tăng theo phương pháp khấu trừ thuế đối với doanh nghiệp kinh doanh, sản xuất.

Công thức tính thuế GTGT như sau:

Thuế Giá trị gia tăng phải nộp

=

VAT đầu ra

-

VAT đầu vào

Để áp dụng phương pháp tính thuế giá trị gia tăng theo phương pháp khấu trừ, doanh nghiệp cần đáp ứng các điều kiện sau:

1. Cơ sở kinh doanh có doanh thu ít nhất 1 tỷ đồng/năm từ hoạt động cung cấp hàng hóa, dịch vụ.
2. Cơ sở kinh doanh hoàn tất các công việc liên quan đến sổ sách kế toán, hóa đơn và chứng từ mua bán theo quy định của pháp luật hiện hành.

(Điều 12 Thông tư 219/2013/TT-BTC)

2. Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

* Đối tượng chịu thuế

Căn cứ theo quy định tại Điều 16 Thông tư 78/2014/TT-BTC  Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.

* Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp

Công thức tính thuế TNDN phải nộp năm 2024:

Thuế TNDN phải nộp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS

=

Thu nhập tính thuế chuyển nhượng BĐS

x

20%

Trong đó:

Thu nhập tính thuế từ hoạt động kinh doanh bất động sản được xác định như sau:

Thu nhập tính thuế

=

Thu nhập chịu thuế

-

Các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có)

(Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC)

Trong đó:

a. Thu nhập chịu thuế từ hoạt động kinh doanh bất động sản được xác định như sau:

Thu nhập chịu thuế

=

Doanh thu

-

Giá vốn của bất động sản

-

Các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS

*Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).

Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng, cụ thể:

+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí.

+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.

Khi bàn giao bất động sản doanh nghiệp phải thực hiện quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp và quyết toán lại số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp. Trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp thấp hơn số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào Ngân sách Nhà nước. Trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp thừa.

Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ và kê khai tạm nộp thuế theo tỷ lệ % trên doanh thu thu được tiền, doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm đồng thời có phát sinh chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới khi bắt đầu chào bán vào năm phát sinh doanh thu thu tiền theo tiến độ thì chưa tính các khoản chi phí này vào năm phát sinh chi phí. Các khoản chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới này được tính vào chi phí được trừ theo mức khống chế theo quy định vào năm đầu tiên bàn giao bất động sản, phát sinh doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp.

b) Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong một số trường hợp được xác định như sau:

- Trường hợp doanh nghiệp có cho thuê lại đất thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần. Việc chọn hình thức doanh thu trả tiền một lần chỉ được xác định khi doanh nghiệp đã đảm bảo hoàn thành các trách nhiệm tài chính đối với Nhà nước, đảm bảo các nghĩa vụ đối với các bên thuê lại đất cho hết thời hạn cho thuê lại đất.

Trường hợp doanh nghiệp đang trong thời gian hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp lựa chọn phương pháp xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là toàn bộ số tiền thuê bên thuê trả trước cho nhiều năm thì việc xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp từng năm miễn thuế, giảm thuế căn cứ vào tổng số thuế thu nhập doanh nghiệp của số năm trả tiền trước chia (:) số năm bên thuê trả tiền trước.

- Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm nếu có chuyển quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận.

- Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất là tài sản kê biên bảo đảm thi hành án thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên đương sự thỏa thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xác định.

Việc xác định doanh thu đối với các trường hợp nêu tại điểm b này phải đảm bảo các nguyên tắc nêu tại điểm a nêu trên.

*Chi phí chuyển nhượng bất động sản

          a) Nguyên tắc xác định chi phí:

          - Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều kiện quy định các khoản chi được trừ và không thuộc các khoản chi không được trừ quy định tại Điều 6 Thông tư này.

          - Trường hợp dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành thì các khoản chi phí chung sử dụng cho dự án, chi phí trực tiếp sử dụng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo m² đất chuyển quyền để xác định thu nhập chịu thuế của diện tích đất chuyển quyền; bao gồm: Chi phí đường giao thông nội bộ; khuôn viên cây xanh; chi phí đầu tư xây dựng hệ thống cấp, thoát nước; trạm biến thế điện; chi phí bồi thường về tài sản trên đất; Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp Ngân sách Nhà nước, các chi phí khác đầu tư trên đất liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.

          Việc phân bổ các chi phí trên được thực hiện theo công thức sau:

Chi phí phân bổ cho diện tích đất đã chuyển nhượng	=	Tổng chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng	x	Diện tích đất đã chuyển nhượng
		Tổng diện tích đất được giao làm dự án (trừ diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định pháp luật về đất)

Trường hợp một phần diện tích của dự án không chuyển nhượng được sử dụng vào hoạt động kinh doanh khác thì các khoản chi phí chung nêu trên cũng phân bổ cho cả phần diện tích này để theo dõi, hạch toán, kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh khác.

Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kéo dài trong nhiều năm và chỉ quyết toán giá trị kết cấu hạ tầng khi toàn bộ công việc hoàn tất thì khi tổng hợp chi phí chuyển nhượng bất động sản cho phần diện tích đất đã chuyển quyền, doanh nghiệp được tạm phân bổ chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng thực tế đã phát sinh theo tỷ lệ diện tích đất đã chuyển quyền theo công thức nêu trên và trích trước các khoản chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng với doanh thu đã ghi nhận khi xác định thu nhập chịu thuế. Sau khi hoàn tất quá trình đầu tư xây dựng, doanh nghiệp tính toán, điều chỉnh lại phần chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng đã tạm phân bổ và trích trước cho phần diện tích đã chuyển quyền cho phù hợp với tổng giá trị kết cấu hạ tầng. Trường hợp khi điều chỉnh lại phát sinh số thuế nộp thừa so với số thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế phải nộp của kỳ tính thuế tiếp theo hoặc được hoàn trả theo quy định hiện hành; nếu số thuế đã nộp chưa đủ thì doanh nghiệp có trách nhiệm nộp đủ số thuế còn thiếu theo quy định.

b) Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:

- Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

+ Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp Ngân sách Nhà nước;

+ Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản.

+ Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn;

+ Trường hợp doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất;

+ Đối với đất của doanh nghiệp có nguồn gốc do thừa kế theo pháp luật dân sự; do được cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất do Chính phủ quy định tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng.

Trường hợp đất của doanh nghiệp được thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ.

+ Đối với đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thể theo hướng dẫn tại các điểm nêu trên.

- Chi phí đền bù thiệt hại về đất.

- Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu.

- Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.

Các khoản chi phí bồi thường, đền bù, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trên nếu không có hóa đơn thì được lập Bảng kê ghi rõ: tên; địa chỉ của người nhận; số tiền đền bù, hỗ trợ; chữ ký của người nhận tiền và được chính quyền phường, xã nơi có đất được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.

- Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng.

- Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông...

- Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất.

- Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.

Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh thu của doanh nghiệp.

Không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.

Đồng thời cần lưu ý, Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế và không áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp.

Hồ sơ khai thuế, nộp thuế, chứng từ nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phát sinh tại địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng là căn cứ làm thủ tục quyết toán thuế nơi đặt trụ sở chính.

3. Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các trường hợp sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. (Khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai 2024).

Tiền sử dụng đất (bao gồm tính, thu, nộp, miễn, giảm tiền sử dụng đất; xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; ghi nợ tiền sử dụng đất) trong các trường hợp:

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định của pháp luật mà phát sinh nghĩa vụ về tiền sử dụng đất.

(Khoản 1 Điều 1 Nghị định 103/2024/NĐ-CP)

Như vậy, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải nộp tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau:

1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

2. Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất  sang loại đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

3. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định của pháp luật mà phát sinh nghĩa vụ về tiền sử dụng đất.

* Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS:

Trường hợp 01: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được tính như sau:

Tiền sử dụng đất

=

Diện tích đất tính tiền sử dụng đất

x

Giá đất tính tiền sử dụng đất

Trong đó:

-  Diện tích tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp được giao đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất trong Bảng giá đất.

- Thời điểm tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp được nhà nước giao đất là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất.

Lưu ý:

• Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất theo tiến độ của dự án đầu tư thì việc tính tiền sử dụng đất được thực hiện theo từng quyết định giao đất.
• Trường hợp nhà ở nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao trực tiếp cho nhiều đối tượng sử dụng thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng. Việc phân bổ tiền sử dụng đất cho từng đối tượng sử dụng đất được thực hiện như sau:

Tiền sử dụng đất phân bổ cho từng đối tượng	Tiền sử dụng đất		Diện tích sàn sử dụng của từng đối tượng được giao
	Tổng diện tích sàn sử dụng

(Điều 6 Nghị định 103/2024/NĐ-CP)

Trong đó: Diện tích sàn sử dụng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở. Tổng diện tích sàn sử dụng gồm tổng diện tích sàn sử dụng sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà ở nhiều tầng (nhà chung cư) tính theo diện tích thông thủy của các căn hộ, phần diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ mà phải nộp tiền sử dụng đất (không bao gồm phần diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu chung cho các chủ sở hữu).

Việc phân bổ tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản này không áp dụng đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (nay là nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của pháp luật về nhà ở) cho người đang thuê.

Trường hợp 02: Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dự án áp dụng đối với tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngài, tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài

1. Khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đáp ứng đủ điều kiện quy định của pháp luật phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 121, Điều 156 Luật Đất đai thì tiền sử dụng đất được tính như sau:

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

=

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất

X

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất thuộc phạm vi thực hiện dự án trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có)

Trong đó:

* Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất

=

Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích

x

Giá đất tính tiền sử dụng đất

 

• Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất thuộc phạm vi thực hiện dự án trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) được tính theo như sau:

          a) Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà người sử dụng đất là tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm (hàng năm) thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).

          Trường hợp người sử dụng đất đã trả trước tiền thuê đất cho một số năm theo quy định của pháp luật về đất đai năm 1993 hoặc đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép khấu trừ vào tiền thuê đất phải nộp hằng năm bằng cách quy đổi ra số năm tháng hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa sử dụng hết (chưa trừ hết) tính đến thời điểm chuyển mục đích thì số năm tháng đã trả (hoàn thành) tiền thuê đất nhưng chưa sử dụng hết này được quy đổi ra số tiền theo đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để xác định tiền đất trước khi chuyển mục đích được trừ vào tiền sử dụng đất của dự án.

          b) Đối với đất trước khi chuyển mục đích có nguồn gốc là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất	=	Diện tích đất có thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất nhân (x) giá đất tương ứng với thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích	x	Thời hạn sử dụng đất còn lại
		Thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích

Trong đó:

- Giá đất tương ứng với thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê.

- Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn giao đất, cho thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ (-) thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.

Trường hợp thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với số ngày này.

Trường hợp đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất

=

Diện tích đất nông nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất

x

Giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng

c) Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (mà người sử dụng đất trước đó đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất) thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng (=) diện tích đất nhân (x) với giá đất của loại đất phi nông nghiệp tương ứng của thời hạn 70 năm.

d) Trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại mà đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trong phạm vi dự án có nhiều loại đất, trong đó có đất ở (nhưng không tách thành phần riêng trong dự án sau khi chuyển mục đích) thì phần diện tích đất ở này được xác định giá trị vào tiền đất trước khi chuyển mục đích tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

đ) Trường hợp dự án sau khi chuyển mục đích có nhiều hình thức sử dụng đất thì việc xử lý đối với tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính theo quy định tại các điểm a, b, c và d nêu trên được thực hiện như sau:

Trường hợp dự án vừa có hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, vừa có hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì toàn bộ tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất của dự án.

Trường hợp dự án vừa có hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, vừa có hình thức Nhà nước cho thuê đất, vừa có hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc dự án vừa có hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, vừa có hình thức Nhà nước cho thuê đất thì toàn bộ tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án theo nguyên tắc phân bổ vào các phần diện tích đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo tỷ lệ diện tích của từng phần trong tổng diện tích phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Lưu ý: Giá đất để tính tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp nêu trên là giá đất được xác định theo Nghị định của Chính phủ quy định về giá đất, được tính tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Tiền thuê đất

Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ nôp tiền thuê đất (bao gồm tính, thu, nộp, miễn, giảm tiền thuê đất; xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) trong các trường hợp:

a) Nhà nước cho thuê đất (bao gồm cả đất có mặt nước).

b) Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất và phải nộp tiền thuê đất.

c) Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình ngầm trong lòng đất có mục đích kinh doanh mà công trình này không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất; đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác, sử dụng công trình ngầm quy định tại Điều 216 Luật Đất đai.

d) Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quyết định cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định của pháp luật thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất theo quy định.

Tiền thuê đất sẽ được xác định căn cứ vào các yếu tố nêu tại Điều 23 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, gồm: a) Diện tích tính tiền thuê đất theo quy định tại Điều 24 Nghị định này; b) Thời hạn cho thuê đất, thời hạn gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 25 Nghị định này; c) Đơn giá thuê đất theo quy định tại Điều 26 Nghị định nàyl d) Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và 5) Chính sách miễn, giảm tiền thuê đất của Nhà nước.

Cụ thể cách tính được quy định tại Chương III Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

6. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

* Đối tượng chịu thuế

Căn cứ vào Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 và Điều 1 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định những đối tượng phải chịu thuế đất phi nông nghiệp như sau:

“1. Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm:

2.1. Đất xây dựng khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất;

2.2. Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh (kể cả đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh trong khu công nghệ cao, khu kinh tế);

2.3. Đất để khai thác khoáng sản, đất làm mặt bằng chế biến khoáng sản, trừ trường hợp khai thác khoáng sản mà không ảnh hưởng đến lớp đất mặt hoặc mặt đất;

2.4. Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm bao gồm đất để khai thác nguyên liệu và đất làm mặt bằng chế biến, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

3. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh.”

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được nhà nước cho thuê đất hoặc được Nhà nước giao đất … sở hữu hợp pháp đất để làm trụ sở, chuyển nhượng, mua bán phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế đất phi nông nghiệp.

* Đối tượng không chịu thuế

Căn cứ vào Điều 3 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 đất phi nông nghiệp sử dụng không vào mục đích kinh doanh bao gồm:

“1. Đất sử dụng vào mục đích công cộng, gồm:

1.1. Đất giao thông, thủy lợi bao gồm đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, đường sắt, đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay, bao gồm cả đất nằm trong quy hoạch xây dựng cảng hàng không, sân bay nhưng chưa xây dựng do được phân kỳ đầu tư theo từng giai đoạn phát triển được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đất xây dựng các hệ thống cấp nước (không bao gồm nhà máy sản xuất nước), hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập và đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn giao thông, an toàn thủy lợi;

1.2. Đất xây dựng công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng bao gồm đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, công trình văn hoá, điểm bưu điện - văn hoá xã, phường, thị trấn, tượng đài, bia tưởng niệm, bảo tàng, cơ sở phục hồi chức năng cho người khuyết tật, cơ sở dạy nghề, cơ sở cai nghiện ma tuý, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân phẩm; khu nuôi dưỡng người già và trẻ em có hoàn cảnh khó khăn;

1.3. Đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định bảo vệ;

1.4. Đất xây dựng công trình công cộng khác bao gồm đất sử dụng cho mục đích công cộng trong khu đô thị, khu dân cư nông thôn; đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đất xây dựng công trình hệ thống đường dây tải điện, hệ thống mạng truyền thông, hệ thống dẫn xăng, dầu, khí và đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn các công trình trên; đất trạm điện; đất hồ, đập thuỷ điện; đất xây dựng nhà tang lễ, nhà hoả táng, lò hoả táng; đất để chất thải, bãi rác, khu xử lý chất thải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

2. Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng bao gồm đất thuộc nhà chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.

3. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.

4. Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.

5. Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ bao gồm diện tích đất xây dựng công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ theo khuôn viên của thửa đất có các công trình này.

Trường hợp này, đất phải thuộc diện đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 8 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

6. Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp gồm:

6.1. Đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, trụ sở tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp công lập; trụ sở các cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự nước ngoài tại Việt Nam và các tổ chức quốc tế liên chính phủ được hưởng ưu đãi, miễn trừ tương đương cơ quan đại diện ngoại giao nước ngoài tại Việt Nam;

Trường hợp các tổ chức cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp sử dụng đất được nhà nước giao để xây dựng trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức, đơn vị vào mục đích khác thì thực hiện theo quy định tại Luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và các các văn bản hướng dẫn thi hành.

6.2. Đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học và công nghệ, ngoại giao của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp công lập.

7. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh gồm:

7.1. Đất thuộc doanh trại, trụ sở đóng quân;

7.2. Đất làm căn cứ quân sự;

7.3. Đất làm các công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và các công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;

7.4. Đất làm ga, cảng quân sự;

7.5. Đất làm các công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

7.6. Đất làm kho tàng của các đơn vị vũ trang nhân dân;

7.7. Đất làm trường bắn, thao trường, bãi tập, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

7.8. Đất làm nhà khách, nhà công vụ, nhà thi đấu, nhà tập luyện thể dục, thể thao và các cơ sở khác thuộc khuôn viên doanh trại, trụ sở đóng quân của các đơn vị vũ trang nhân dân;

7.9. Đất làm trại giam, trại tạm giam, nhà tạm giữ, cơ sở giáo dục, trường giáo dưỡng do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý;

7.10. Đất xây dựng các công trình chiến đấu, công trình nghiệp vụ quốc phòng, an ninh khác do Chính phủ quy định.

8. Đất phi nông nghiệp để xây dựng các công trình của hợp tác xã phục vụ trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Đất tại đô thị sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; Đất xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; Đất xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống, xây dựng nhà, kho của hộ gia đình, cá nhân chỉ để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp.”

* Hướng dẫn cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Căn cứ Điều 5, Điều 6 và Điều 7 Thông tư 153/2011/TT-BTC, tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác định như sau:

Số thuế đất phi nông nghiệp phải nộp

=

Số thuế phát sinh

X

Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó:

Số thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất (đồng/m2) x Thuế suất %

Số thuế phát sinh

=

Diện tích đất tính thuế

X

Giá của 1m2 đất

Thuế suất (0,03%)

 

 (1) Diện tích đất tính thuế

Diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng.

(2) Giá của 01 m2 đất tính thuế

Giá của 01 m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định (Bảng giá đất) và được ổn định theo chu kỳ 05 năm, kể từ ngày 01/01/2012.

- Trường hợp trong chu kỳ ổn định có sự thay đổi về người nộp thuế hoặc phát sinh các yếu tố làm thay đổi giá của 01 m2 đất tính thuế thì không phải xác định lại giá của 1 m2 đất cho thời gian còn lại của chu kỳ.

- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở trong chu kỳ ổn định thì giá của 01 m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và được ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ.

- Trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích hoặc lấn, chiếm thì giá của 01 m2 tính thuế là giá đất theo mục đích đang sử dụng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng tại địa phương.

(3) Thuế suất

Thuế suất được xác định tại khoản 2 Điều 7 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định:

“Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất